阿里、腾讯都已经涉足地产!未来房企没资金就玩不转了!

来源:南方网    作者:JSI    人气:    发布时间:2017-04-29    

此前,马云一直说自己不搞地产,但很快被发现阿里除了买地、买楼、卖房子,战略投资商业地产,还为中小开发商募集资金。BAT的另一个巨头,腾讯也通过买地、入股,不时闪现在地产界。

 近日,媒体报道称,以马化腾为首的腾讯高管与香港私募房地产基金基汇资本组成财团,正寻求一笔高达1亿欧元的贷款,以收购法属波利尼西亚的一家豪华度假酒店。

据称,该财团成员包括以马化腾为首的几位腾讯系高管,游戏开发商Riot Games的共同创办人Brandon B-eck,红杉资本中国基金创始及执行合伙人沈南鹏,以及私募股权基金公司华映资本管理合伙人Askar Alshinbayev。

    腾讯买楼,从国内买到了国外,已经让不少人有点小惊讶。更多的人则指出,财团里的人物都大有来头,1亿欧元(约7亿人民币)对他们来说简直九牛一毛(根据胡润富豪榜,马化腾拥有的财富高达1650亿元),为啥不自己掏,还要去贷款?!

    只能说,上述是没钱人的思维,有钱人从来都是越有钱越借钱,借到就是赚到。什么是金融?有一块钱做一块钱的生意不叫金融,有一块钱做十块钱的生意才叫金融。因为金融的本质之一是信用和杠杆,能借到是你的本事。而且,对于手握微信的腾讯和拥有支付宝的阿里来说,通过金融打劫房地产还很有优势。

    调控不断加严  房企借不到钱,或者成本太高都很危险

    首先,调控丝毫没有放松的迹象,不仅购房者贷款被限制,开发商的融资渠道也不断被封堵。比如,最近中基协正式发布备案4号,严控地产融资和资金流向。

    此前,明源君就多次指出,能否拿到足够的钱,决定你是否可以做大规模;能否拿到足够便宜的钱,决定你的利润。

    增量市场上,最近几年,房地产企业的集中度快速攀升,背后的核心因素是融资成本。2014年光耀集团死于民间高利贷,15亿的贷款制造了十几亿的利息,导致银行对其贷款的利率也极高(2013年底,光耀天津项目向韩亚银行申请的一笔8500的半年期贷款,年利率高达21.6%)。

    信托及私募利息水平在15%~20%,超过20%的利息水平便被称为高利贷,光耀等部分中小房企此类借贷成本在30%~40%,必然吞噬绝大部分甚至全部利润,即便没有死掉也是靠拆东墙补西墙来维持。目前,即便是百强房企,不少贷款利率水平也保持在10%左右,不低!

    此前,中型房企对诸如购房尾款ABS融资十分热衷,因为中型房企向银行贷款利率较高,国内发债受到限制,海外发债信用不太够。相较而言,购房尾款ABS的成本还比较能让人接受。不过,这类渠道很快就被封堵。

    即便是巨无霸,融资成本过高也会压力山大。许家印在2017年度会议上特别指出要降低融资成本,因为利率降一个点就能省几十亿的融资成本,这就是利润!明源君认为,恒大将2017年的目标定为4500亿,向“规模+效益型”转变是十分明智的,因为如果资金成本高,而利润又薄的话,公司就是一只带着沉重镣铐的大象,难以起舞。

    前端融资成本差距扩大,后端整个房地产行业开发利润下降,推动着大量的中小房企或者退出行业或者被并购。

    想要玩转存量市场,同样要能借钱,借便宜的钱。马化腾、沈南鹏自己是有钱,但是他们的钱可以投往增值更快的地方,而借的钱可以很便宜!比如,恒大自己账面上有3000多亿的存款,但还在不断借钱,留有这么多现金,既有保证现金流安全的考量,也有借的钱可能比自己的钱便宜,3000多亿的存款利息多一个点,一年也能多几十亿的利润!

    最近,益田集团以深圳益田假日广场为标的物,落地了深圳地产圈内的首-个商业地产资产证券化项目,融资规模达53亿,比益田集团的年收入还要高。一些观点觉得成本并不低,但是明源君认为,这也并不高啊!益田的负债压力并不是很大(截至2016年6月末,益田的资产负债率为63.18%),这么干明显是在筹集资金以备快速扩张。

    企业寻求快速扩张的过程中,难免要借一些成本较高的钱。相比之下,益田通过ABS拿到的钱成本已经较低。如此,其可以进一步做大规模,通过规模提升其信用,继而在今后借到更便宜的钱。

    至于未能走上这条路的就面临着卖身的危险。其实美国也是这么过来的。美国原来的五大开发商,加速增长期都在1992到2005年,比如美国的帕尔迪,1992年的市占率只有3%最有,最高达到了8%。背后的重要原因就是大房企在融资方面有优势。因为美国的小型房地产公司也是通过贷款公司借钱,利率很高,而大房企利率就低很多。

    房企会不断分化  专业的人,干擅长的事    金融是核心

    其次,明源君此前已专门撰文探讨,认为未来的房企会逐步演变成“导演”+“制片人”美国模式,即在房地产投资、开发、运营全价值链上强调专业分工和资源整合的模式,这其中,金融运作会是核心。

    现在急着往金融跑的开发商,多半是资金链出了大问题,冒着被重罚的危险,大肆发万能险举牌,其实很难兼顾地产和金融,因为万能险的成本业要7个点左右,并不便宜;而实践证明,从金融倒过来做地产的,通常又大又好。

    未来,依靠卖新房扩大规模的,做到销售额几千亿的巨头的可能性越来越小。但是做地产基金、做REITs的机构等,却还有很大的空间。既可以为开发提供资金,还可以做存量市场。

    2月14日,越秀房地产投资信托基金在香港召开2016年全年业绩会。该公司去年的营业收入和总资产均上涨不少。

    行政总裁林德良表示,虽然2016年越秀房托的租金收入出现明显增长,但是未来公司也不会放弃寻找合适的收购机会,主要关注一二线核心地段,寻找有成长性的优质物业为收购标的。

    越秀房托的底气来源很多,但资金成本低一定是最重要的一个。2016年越秀房托的融资成本已从3.42%降至3.29%,达到了公司期望的目标。而目前,公司的借贷比例为38.9%,低于港交所45%的正常水平线,还有不小的空间。

    至于本文开头提到的基汇资本,其运营模式为“收购、修整、转让”,好莱坞罗斯福酒店、上海353广场、北京新三里屯项目(就是现在的太古里)都是其获利颇丰的著名收购案例。修复和运营能力是其长项,募资能力更是其拿手好戏。

    基汇资本是持有型的房地产私募基金,也就是纯股权投资基金,做的是长期投资的准备。不少类似的基金都会放不同程度的杠杆,比如2012年10月,高和资本斥资7.9亿并购了位于上海静安中华企业大厦,经过精装修改造,将大厦的散售价格从3万一平提高到5万一平。而高和自有资金出资与整体收购对价是1:6的超高杠杆,获益颇丰。一个重要的原因是,其非自有部分的资金比较便宜!这个不是哪个开发商砸点钱,短时间就能够做起来的。

   阿里和腾讯     一个有做金融的先天基因    一个有优势

    最后,手握支付宝的阿里和拥有微信的腾讯,具有适合做金融的基因。手里有足够便宜的钱,再和基汇资本这样专业的机构强强联手,完全可以在房地产金融领域跨界打劫,在增量和存量市场都有所作为。

    阿里不用说,十余年的数据和信用体系建设,是阿里金融最独特的地方,也是其具有壁垒的核心竞争力。经过多年的发展,阿里金融已经形成了几大核心板块,涵盖支付(支付宝)、信贷(阿里小贷)、担保(商诚融资担保有限公司)、互联网保险(众安在线),还有涉及投资并购的一达通等。来钱的渠道多,价格也相对便宜。想要干点房地产的事,只是愿意不愿意的问题。

    腾讯的金融基因弱一点,因为从信贷的角度看,不管是微信还是QQ,流量优势只是一个方面,更重要的还是在于风控和定价。社交数据的信用化,更多的是补充信息而非支撑信息,因此,其即便是在金融业最发达的美国也未能真正落实。腾讯在强化金融基因方面,还有不少路要走。

    不过,此番以马化腾为首的腾讯高管联手基汇资本涉足商业物业的收购,显示其对存量房地产市场有所图谋。未来,不排除其会继续加码,赚房地产的钱。要知道腾讯的金融基因没阿里强,但腾讯是京东的股东。觊觎微信巨大用户量,想跟腾讯攀关系的金融机构太多!

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